FAQ Baufinanzierung: Häufig gestellte Fragen

Eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung ist ein langfristiges Darlehen, dass für die Finanzierung von Bauvorhaben oder Grundstücken gewährt wird. Dafür benötigen Sie verschiedene Unterlagen (z.B. Einkommensnachweis, Bau- oder Objektbeschreibung). Nach der Prüfung der Unterlagen und Finanzierbarkeit kann das Darlehen ausgezahlt werden.

Der wichtigste Unterschied zu einem normalen Kredit (Sofortkredit, Ratenzahlung) besteht in Zweckgebundenheit des Darlehns. Mit einem Bau- oder Immobiliendarlehn können nur der Kauf von Grundstücken, Häusern oder Eigentumswohnungen sowie Neubauten und Sanierungen finanziert werden. Zudem ist eine Grundschuld oder Hypothek zur Absicherung des Darlehns notwendig.

Eine private Bau- oder Immobilienfinanzierung ermöglicht Ihnen Grundstück zu kaufen oder ein Bauvorhaben umzusetzen, ohne (viel) Eigenkapital einzusetzen. Zudem profitiert der Kreditnehmer von einem niedrigem Sollzins.

Im Gegensatz zu einem normalen Kredit, bekommen Sie wesentlich bessere Konditionen bei einer längeren Laufzeit. Weitere Vorteile einer Baufinanzierung sind geringe laufende Kosten und eine erhöhte Planungssicherheit, denn durch langfristige Zinsbindungen können Sie schon zu Beginn sehr gut abschätzen, welche Kosten in den nächsten Jahren auf Sie zukommen.

Annuitätendarlehn, Aktiendarlehn, Bauspardarlehn und Forward Darlehn. Jede dieser Möglichkeiten hat seine Vor- und Nachteile.

1. 1. Annuitätendarlehn Diese Form wird am häufigsten genutzt. Bei einem Annuitätendarlehn zahlt der Kreditnehmer gleichhohe Raten (Annuitäten) die sich aus Tilgung und Zins zusammensetzen. Die Höhe der Raten ist bis zum Ablauf der Zinsbindung konstant.
   2. Bauspardarlehn Als Bauspardarlehn bezeichnet man ein langfristiges Annuitätendarlehn mit einem günstigen Zinssatz, welches von speziellen Bausparkassen unter bestimmten Voraussetzungen gewährt wird. Hier muss vom Kreditnehmer zunächst ein Teil der benötigen Summe ansparen (40-50%), um den Rest als Darlehn zu erhalten. Ein Bauspardarlehn ist immer zweckgebunden und kann nur für Bauprojekte eingesetzt werden.
   3. Forward Darlehen Das Forward Darlehen (Voraus-Darlehen) ist ein Annuitätendarlehen mit festen monatlichen Raten und einer frei wählbaren Zinsbindung. Es wird ausschließlich als Anschlussfinanzierung einer bereits bestehenden Finanzierung eingesetzt, bei der die Sollzinsbindung abläuft. Es kann bereits 5 ½ Jahre vor der Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden, wobei die Raten erst gezahlt werden müssen, sobald die Anschlussfinanzierung beginnt.

Folgende Punkte sind bei einer Immobilien- oder Baufinanzierung zu beachten:

• Wieviel Eigenkapital ist vorhanden, und bis zu welcher höhe bringt man es ein?
• Welche Zinsbindung wählt man?
• Welche Tilgung ist sinnvoll??
• Besteht die Möglichkeit eine Sondertilgung zu leisten?

Eine Baufinanzierungsrate besteht aus zwei Teilen: den Zinsen und der Tilgung (Rückzahlung). Der Zinsanteil ist der Anteil, den die Bank erhält, weil sie das Darlehen zu gewährt. Der Tilgungsanteil wird wiederum zum Zurückzahlen des Darlehens verwendet. Eine Rate sollte nicht mehr als 35 % des monatlichen Nettoeinkommens (Ihres Haushalts) ausmachen.

Um die Monatsrate einer Bau- oder Immobilienfinanzierung korrekt zu berechnen, nutzen Sie bitte die folgende Formel:

Kreditsumme x (Zins + Tilgung) / 100 = monatliche Rate

Beispiel: mit einer Kreditsumme von 300.000 einem Zinssatz von 1,5 % und einer Tilgung von 2%

300.000 x (1,5% + 2%) / 100 / 12 = 875,- € mtl.

Mit einer Bau- oder Immobilienfinanzierung können Sie das Grundstück, Ihr Haus, eine Sanierung bzw. Modernisierung oder Anbauten finanzieren. Bei einem Neubau ist auch die Finanzierung von Garagen, Gartenanlage und Pflasterwegen kein Problem. Andere Dinge wie Möbel und Küche können unter bestimmten Gesichtspunkten finanziert werden, hier kommt es auf verschieden Faktoren an, die geprüft werden müssen.

Tabelle: Was lässt sich mit einer Immobilien- oder Baufinanzierung finanzieren?

Dinge wie nachträglich gebaute Garagen, Carports oder Anbauten mit Kosten unter 50.000 Euro können Sie über einen normalen Sofortkredit finanzieren.

Eine Bau- oder Immobilienfinanzierung erhalten Sie immer bei einem Kreditinstitut. Dies kann Ihre regionale Sparkasse oder ein größere internationale Bank sein. Diese bieten Ihnen jedoch nur Ihre eigenen Pakete an, so dass Sie kaum Möglichkeiten zum Vergleich haben, es sei denn Sie fragen bei vielen verschiedenen Banken an. Bei Finanzmaklern, die sich auf das Vermitteln von Bau- und Immobilienfinanzierung spezialisiert haben, können Sie dagegen aus einer Vielzahl von Bank-Angeboten das Beste auswählen. Zudem erhalten Sie eine umfassende Beratung und komplette Betreuung.

Ja, Bürgschaften können die Chancen auf eine Baufinanzierung erhöhen. Durch die Bürgschaft schützt sich die Bank vor einem möglichen Zahlungsausfall des Kreditnehmers. Dies geht aber mit einer großen Verantwortung einher und sollte daher reiflich überlegt sein.

Es ist möglich eine Baufinanzierung abschließen, auch wenn Sie nur einen befristeten Arbeitsvertrag vorweisen können. Eine Absage der Bank ist in solchen Fällen jedoch wahrscheinlicher. Für jeden Baukredit, den eine Bank anbietet, werden angemessene Sicherheiten verlangt. Dabei spielt Ihr Einkommen eine wichtige Rolle.

Ja, Darlehen zur Finanzierung eines Hausbaus oder Grundstückkaufs sind grundsätzlich auch bei schlechtem „Schufa-Score“ möglich. Allerdings müssen Sie in solch einem Fall mit einem höheren Zinssatz rechnen. Der Kreditgeber gleicht dadurch das erhöhte Risiko einer Zahlungsunfähigkeit aus.

Ja, eine Immobilien- oder Baufinanzierung ist grundsätzlich auch ohne eigenes Kapital realisierbar. Allerdings hat dies erhebliche Auswirkungen auf den Zinssatz, den die Bank von Ihnen verlangt. Hier gilt die einfache Regel, je kleiner Ihr Eigenkapital ist – um so höher fallen die Zinsen aus.

Unter bestimmten Bedingungen ist eine Finanzierung auch ohne Ehepartner möglich. Die Aufnahme eines größeren Darlehens ohne Ehepartner kann sich aber je nach Ausgangslage sowohl positiv als auch negativ auf die Kredithöhe und die Höhe der Zinsen auswirken. Da eine fehlende Mithaftung des Ehepartners ausgeglichen werden muss, verlangen Banken zumeist andere Sicherheiten.

Die Finanzierung von Selbstständigen und Freiberuflern ist oft komplexer und schwieriger als die von Angestellten und Beamten. Dies ist insbesondere auf den höheren Verwaltungsaufwand der Banken und das volatile (schwankende) Einkommen von Selbstständigen und Freiberuflern zurückzuführen. Während Angestellte kontinuierliche Gehälter erhalten, sind Unternehmer auf das Zahlungsverhalten ihrer Geschäftskunden angewiesen. Eine Bau- oder Immobilienfinanzierung für Selbständige und Freiberufler ist zwar möglich, jedoch meist mit einem Zinsaufschlag verbunden.

Staatsdiener haben in der Regel keine Probleme eine Finanzierung zu erhalten. Als Dienstnehmer von Behörden erhalten Sie oft hohe Bezüge, die regelmäßig und zuverlässig vom Staat, Land oder der Kommune gezahlt werden. Der Status eines Beamten ist jedoch nicht allein ausschlaggebend für den Erhalt einer Bau- oder Immobilienfinanzierung. Vorhandendes Eigenkapital und die Bonität, spielen wie bei Menschen anderer Berufsgruppen ebenfalls eine gewichtige Rolle.

Baukredite können aus verschiedenen Gründen abgelehnt werden, sei es wegen schlechter Bonität, fehlender regelmäßiger Einkünfte (z. B. aus einer selbstständigen Tätigkeit) oder weil Sie andere Voraussetzungen der Kreditgeber nicht erfüllen. Häufig liegt es auch daran, dass der Antrag falsch gestellt oder zu spät eingereicht wurde.

Die Finanzierung wird am besten beantragt, wenn Sie bereit sind, mit dem Bau Ihres Eigenheims zu beginnen. Üblicherweise schließen Sie die Baufinanzierung erst ab, wenn Sie einen Kaufvertrag für die Immobilie unterschrieben haben. Vor dem Notartermin ist folgendes zu beachten: Sie benötigen unbedingt eine Finanzierungszusage für die Bank.

Pauschal kann man keine Aussage darüber machen, da dies vom Finanzierungsgrund (Neubau, Grundstück oder Sanierung) und den finanziellen Vorrausetzungen abhängig ist. Folgende Dokumente werden jedoch in der Regel vom Kreditgeber bei allen Baufinanzierungen verlangt: 

Arbeitnehmer:

• Rentenbescheide und aktuelle Renteninformationen
• Ihr letzter Lohnsteuerbescheid
• ein von Ihnen unterschriebenes SCHUFA-Auskunftsformular
• Dokumente von bereits laufenden Krediten
• Meldung eines drohenden Insolvenzverfahrens oder früherer Pfändungen durch einen Gerichtsvollzieher in den letzten 5 Jahren

Von selbstständigen Kreditnehmern werden weitere Unterlagen benötigt:

• Bilanz und Gewinnrechnung, BWA
• Gesellschaftsvertrag und Handelsregister Auszug

Bei einem Grundstückskauf werden wesentlich mehr Unterlagen eingefordert. Dies hilft der Bank, den Wert der Immobilie korrekt einzuschätzen, um festzustellen, ob er die Höhe der Hypothek rechtfertigt. Dazu gehören z.B. der Kaufvertrag bzw. Auszug aus dem Grundbuch, Exposee, Bebauungsplan, Kostenvoranschläge und Genehmigungen.

In der Praxis gibt es mehrere Möglichkeiten, wie die Auszahlung Ihrer Bau- oder Immobilienfinanzierung erfolgen kann. Es hängt davon ab, ob Sie den Bau eines Hauses oder den Kauf eines Grundstücks finanzieren möchten. Beim Kauf einer Immobilie wird der Darlehnsbetrag zumeist komplett überwiesen, da der Kaufpreis für das Grundstück nach dem Abschluss des Kaufvertrages in vollem Umfang fällig wird. Beim Hausbau erfolgt die Auszahlung jedoch meist gestaffelt, je nach Baufortschritt.